Locazione turistica o casa vacanze: le due strade, e perché cambia tutto
In breve
- Sono due inquadramenti diversi, con obblighi diversi, e a Milano si scelgono in un menù a tendina durante la pratica. Sbagliare la voce significa rifare tutto.
- La differenza di fondo è una sola: i servizi. Se offri pulizia, cambio biancheria, accoglienza, non sei in locazione pura.
- La casa vacanze gestita in forma non imprenditoriale ha un vincolo che quasi nessuno conosce: novanta giorni di chiusura all'anno, da registrare.
- In Lombardia il confine tra le due figure è oggetto di contenzioso da anni. Chi ti dice che è semplice non te l'ha raccontata tutta.
Sono Nicla Sinisi, seguo un numero selezionato di appartamenti in affitto breve a Milano.
Se stai valutando il tuo, parliamone.
Indice dell'articolo
Nella pratica che apre l'attività — quella di cui ho scritto in tutti i passaggi per aprire — c'è un momento che dura dieci secondi e decide tutto il resto.
Si apre l'elenco delle attività e si scende fino alle strutture ricettive. Lì, una sotto l'altra, compaiono due voci che a leggerle in fretta sembrano la stessa cosa:
- Case e appartamenti per vacanze gestiti in forma NON imprenditoriale
- Alloggi o parti di essi, per locazioni brevi o turistiche in forma NON imprenditoriale
Non sono la stessa cosa. E se selezioni quella sbagliata, la comunicazione va rifatta da capo: niente integrazione, niente correzione al volo.
Vale la pena capire prima dove rientri, perché nessuno te lo chiederà mentre compili.
La differenza di fondo: i servizi
La legge regionale lombarda definisce la casa e appartamento per vacanze — la CAV, sigla che ritroverai su ogni modulo — come una struttura ricettiva gestita in modo unitario e organizzata per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari, in locali arredati e dotati di servizi igienici e cucina.
La locazione turistica, invece, nella sua forma pura è un contratto e basta: dai le chiavi di un appartamento, l'inquilino ci sta per un periodo, non gli fornisci nulla.
Il discrimine è quella parola, servizi. Pulizia durante il soggiorno o tra un ospite e l'altro, cambio biancheria, accoglienza organizzata, assistenza: sono attività, non locazione. Più ne offri, più sei dentro la categoria ricettiva.
C'è un modo semplice per capirlo. Chiediti che cosa stai vendendo davvero: se è un immobile a disposizione per un periodo, è locazione; se è un soggiorno — con l'appartamento pronto, pulito, con le lenzuola fresche e qualcuno che risponde se si rompe qualcosa — è ricettività.
Chi affitta su una piattaforma con check-in organizzato, pulizia a ogni cambio e biancheria fornita sta quasi sempre facendo la seconda cosa, anche quando è convinto di fare la prima.
Cosa cambia in concreto
| Locazione turistica pura | Casa e appartamento per vacanze | |
|---|---|---|
| Servizi all'ospite | nessuno | pulizia, biancheria, accoglienza |
| Chiusura annuale obbligatoria | non prevista | 90 giorni in forma non imprenditoriale |
| Numero di immobili | limite fiscale da verificare | limite al numero di unità in forma non imprenditoriale |
| Dotazioni minime | non previste da norma regionale | standard qualitativi e dotazioni obbligatorie |
| Comunicazioni mensili dei flussi turistici | per i soggiorni sotto i 30 giorni | per i soggiorni sotto i 30 giorni |
| Codice regionale e codice nazionale | dovuti | dovuti |
Tre righe meritano una spiegazione.
I novanta giorni. La casa vacanze gestita in forma non imprenditoriale deve restare chiusa almeno novanta giorni all'anno, anche non continuativi. Non è un dettaglio formale: va registrato nel sistema regionale dei flussi, dove i giorni senza ospiti si dichiarano come chiusura. Chi se ne accorge a novembre si ritrova a recuperare in fretta, e chi non se ne accorge affatto resta scoperto su un obbligo di legge.
Il numero di immobili. La forma non imprenditoriale non è illimitata: oltre una certa soglia di unità gestite si entra nell'attività d'impresa, con partita IVA, inquadramento e adempimenti diversi. Le FAQ regionali ragionano su un massimo di tre appartamenti per soggetto, ma la soglia oltre cui l'attività diventa imprenditoriale ha anche profili fiscali che non si risolvono leggendo una norma sul turismo. È la domanda da fare al commercialista prima di presentare qualsiasi pratica, non dopo.
Le dotazioni minime. La casa vacanze deve rispettare standard qualitativi e dotazioni obbligatorie fissati dalla Regione. Nella pratica li dichiari come già presenti, quindi devono esserci davvero: ne ho scritto nella lista completa dell'allestimento.
La parte che nessuno racconta: il confine è contestato
Qui serve onestà, perché la maggior parte dei contenuti in circolazione presenta la distinzione come una scelta pulita, e non lo è.
In Lombardia la Regione ha sostenuto, attraverso le proprie FAQ, che anche gli alloggi dati in locazione per finalità turistiche rientrino nella disciplina delle case e appartamenti per vacanze. È un'interpretazione che è stata discussa a lungo: il tema è arrivato davanti alla Corte costituzionale nel 2019 e ha continuato a produrre contenzioso amministrativo negli anni successivi, con pronunce che hanno ragionato sul fatto che restano fuori dalla categoria ricettiva soltanto le locazioni turistiche del tutto occasionali.
Cosa significa per te, in pratica. Che se gestisci l'appartamento con continuità, lo pubblichi su una piattaforma e offri servizi, l'ipotesi della locazione turistica pura regge poco. E che la scelta non va fatta per convenienza, ma per aderenza a come gestisci davvero: l'inquadramento dichiarato deve corrispondere a quello che fai, perché i Comuni hanno poteri di vigilanza e la verifica arriva su come l'immobile è gestito, non su cosa hai scritto nel menù a tendina.
Io lavoro con la casa vacanze in forma non imprenditoriale, e il motivo è semplice: il servizio che offro — pulizia a ogni cambio, biancheria, accoglienza — è esattamente quello che la norma chiama ricettività.
Quello che non cambia
Qualunque sia la strada, alcune cose valgono per entrambe e conviene saperlo subito.
I codici. Serve il codice identificativo regionale, e poi quello nazionale. Sul primo ho scritto come arriva e quanto si aspetta; il secondo va indicato negli annunci ed esposto.
La comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato entro ventiquattro ore dall'arrivo. Nessuna delle due figure ne è esente.
L'imposta di soggiorno, per gli ospiti che pernottano a Milano.
I flussi turistici mensili per i soggiorni sotto i trenta giorni.
In altre parole: la scelta cambia il perimetro degli obblighi, non la loro esistenza. Non esiste una strada senza adempimenti.
Come decidere, in tre domande
Offri servizi tra un ospite e l'altro? Pulizia, biancheria, accoglienza. Se sì, sei nella ricettività.
I soggiorni sono brevi e continuativi, o affitti a qualcuno per mesi? Sotto i trenta giorni c'è l'obbligo dei flussi turistici; sopra, il contratto va registrato e il quadro cambia.
Quanti immobili metti a reddito, e in che forma? È la domanda da portare al commercialista prima di tutto il resto, perché dalla risposta dipende se stai aprendo come privato o come impresa.
Se le prime due risposte sono "sì, offro servizi" e "soggiorni brevi", la casa vacanze è la strada, ed è quella di cui parlo negli altri articoli di questo blog.
Domande frequenti
Posso fare locazione turistica se offro le pulizie tra un ospite e l'altro?
La pulizia a ogni cambio è uno dei servizi che caratterizzano l'attività ricettiva. In Lombardia l'orientamento regionale è di ricondurre alla disciplina delle case e appartamenti per vacanze le locazioni turistiche che non siano del tutto occasionali.
Che cosa sono i novanta giorni di chiusura?
Per le case e appartamenti per vacanze gestite in forma non imprenditoriale è previsto un periodo di interruzione dell'attività non inferiore a novanta giorni all'anno, anche non continuativi. I giorni senza ospiti si registrano come chiusura nel sistema regionale dei flussi turistici.
Se sbaglio la voce nella pratica cosa succede?
La comunicazione va ripresentata con la voce corretta. Non viene corretta d'ufficio, e nel frattempo il percorso dei codici non avanza.
Serve la partita IVA?
Dipende dal numero di immobili e da come li gestisci. È una valutazione fiscale, da fare con il commercialista prima di presentare la pratica.
Fonti ufficiali
- Regione Lombardia — L.R. 1 ottobre 2015 n. 27, artt. 26 e seguenti
- Impresa in un giorno — FAQ Case e Appartamenti per Vacanze
- Comune di Milano — Fare Impresa, strutture ricettive
- Corte costituzionale — sentenza n. 84/2019
Property manager a Milano, seguo personalmente un numero selezionato di appartamenti in affitto breve, dall'annuncio agli adempimenti. Chi sono