Aprire un affitto breve a Milano: tutti i passaggi, in ordine

Sono Nicla Sinisi, seguo un numero selezionato di appartamenti in affitto breve a Milano.
Se stai valutando il tuo, parliamone.

Chi mi contatta per la prima volta di solito ha già letto qualcosa, e ha in testa un elenco di sigle senza un ordine: SUAP, CIR, CIN, Alloggiati Web, Ross1000, imposta di soggiorno. L'elenco non serve. Serve sapere cosa si fa per primo, perché quasi ogni passaggio è bloccato da quello precedente.

Questa è la sequenza come la percorro con i proprietari che seguo. Le procedure cambiano da Comune a Comune: questa vale a Milano.

Prima di tutto: che cosa stai aprendo

Prima della pratica c'è una scelta che determina tutto il resto.

Io lavoro su case e appartamenti per vacanze in forma non imprenditoriale — sui moduli la sigla è CAV. È la forma adatta a chi mette a reddito uno o due appartamenti senza partita IVA. Dal terzo immobile serve la forma imprenditoriale, con una pratica diversa e adempimenti diversi.

Nell'elenco del portale esiste anche un'altra voce che le assomiglia molto, la locazione di alloggi per finalità turistiche. È un'altra cosa, con obblighi diversi, ed è il punto in cui si sbaglia più spesso.

Due verifiche da fare adesso, prima di muovere qualsiasi cosa. Il regolamento condominiale: se è di natura contrattuale e vieta le attività ricettive, il percorso non parte. La polizza: nella pratica dichiarerai di avere una copertura di responsabilità civile verso gli ospiti, e quella inclusa dalle piattaforme vale solo sulle prenotazioni fatte lì e non è intestata a te. Di norma basta un'estensione della polizza casa, ma va chiesta all'assicuratore.

I quattro strumenti da attivare prima

Sono intestati alla persona e nessuno può farli al posto tuo.

• Una casella mail dedicata all'appartamento — dieci minuti. Va creata prima della pratica, perché è lì che la indichi come contatto. Sembra un dettaglio e invece è il punto più importante di questa fase: il perché sta nel passo 3.
• SPID o CIE con PIN attivo — uno o tre giorni se non ce l'hai.
• PEC — serve per un solo passaggio, ma senza non si procede. Si attiva in giornata.
• Firma digitale — due o cinque giorni, perché richiede un riconoscimento. È il collo di bottiglia: se ti manca, attivala per prima.

Servono poi la planimetria catastale, unico allegato della pratica e da firmare digitalmente, e la visura catastale. Insieme a queste: numero di camere e posti letto, annotati da qualche parte, perché andranno riportati identici su tre portali diversi nei mesi successivi.

Passo 1 — La comunicazione di inizio attività al SUAP

Si fa online su impresainungiorno.gov.it, sportello del Comune di Milano. Molti la chiamano SCIA: per le CAV non imprenditoriali il portale la chiama comunicazione di inizio attività, ed è la stessa cosa.

Ha effetto dal momento in cui la presenti. Costa 70 euro di diritti di segreteria più 16 euro di marca da bollo, da pagare durante la compilazione perché la ricevuta è essa stessa un allegato.

Una cosa che ferma quasi tutti: la firma non è una sola. Si firma la pratica e la si invia, poi il portale restituisce un file che va firmato e ricaricato, e solo allora la pratica si protocolla. Chi si ferma dopo il primo invio è convinto di aver finito e non ha finito. È l'errore che ho visto costare più giorni, e si fa in buona fede, perché il portale non lo grida.

Alla fine tutti i file della pratica vanno scaricati dalla propria pagina personale sul portale. Non per archivio: servono al passaggio successivo, entro pochi giorni.

Passo 2 — Le credenziali della Questura, subito

Ogni ospite che dorme in casa tua va comunicato alla Polizia di Stato entro 24 ore dall'arrivo, su un portale dedicato. Le credenziali si chiedono via PEC alla Questura di Milano, allegando il modulo, il documento d'identità e i file della pratica appena protocollata.

Si fa subito dopo il passo 1, senza aspettare alcun codice. Le due attese — Questura e codici regionali — corrono in parallelo. Chi aspetta i codici per poi chiedere le credenziali somma due attese invece di sovrapporle, e si ritrova con l'appartamento pronto e nessun modo legale di registrare gli ospiti.

Due cose imparate sul campo. Il modulo elenca due allegati, ma quello che ci è stato effettivamente richiesto sono quattro documenti: conviene mandarli tutti dall'inizio. E se la richiesta arriva incompleta, in genere non viene chiesta un'integrazione: viene respinta, e l'attesa ricomincia da zero.

I tempi di risposta vanno da un paio di settimane a un mese.

Passo 3 — L'attesa, e la mail che nessuno si aspetta

Presentata la pratica, il Comune la trasmette alla Città Metropolitana di Milano, e con quella trasmissione viene generata automaticamente una posizione dedicata al tuo appartamento nel sistema regionale dei flussi turistici. È lì che nasce il codice.

Il codice regionale non lo rilascia il SUAP. Lo chiarisce lo stesso Comune di Milano sulle proprie pagine: la pratica avvia il percorso, il codice nasce nel sistema regionale.

Quando è pronto arriva una mail, e non assomiglia per niente alla comunicazione di un ente. Il mittente è un indirizzo automatico di notifica del portale, non una persona. Il testo è tre righe. E soprattutto arriva sulla casella generica indicata nella pratica, non sulla PEC.

Ecco perché la mail dedicata va creata prima. Se in quel campo finisce un indirizzo sbagliato, o uno che non controlli, quella comunicazione non la vedi e resti fermo ad aspettare qualcosa che è già arrivato. Vale la pena controllare anche lo spam: è un mittente mai visto e capita che finisca lì.

I codici sono due, non uno. Oltre a quello identificativo dell'appartamento, che va pubblicato e serve per il passaggio successivo, la mail contiene un secondo codice più corto che serve dentro il portale regionale. Di questo non parla quasi nessuno. Conservali entrambi. E attenzione: la mail comunica i codici, non abilita niente — al portale si entra con il proprio SPID, ed è un passaggio separato.

Quanto si aspetta. Il termine procedimentale indicato dal Comune è di trenta giorni, ma il percorso passa per più enti. Nella pratica che ho seguito in zona sud-est la comunicazione è stata presentata il 18 ottobre e la mail con i codici è arrivata l'11º giorno. È un caso, non una media: ne ho uno e lo dico per quello che è. Con i proprietari continuo a lavorare su una forbice di quattro-otto settimane, perché su un'attesa che non dipende da me preferisco che una buona notizia arrivi prima, non una brutta dopo.

Passo 4 — Il codice nazionale

Ottenuto il codice regionale se ne richiede un secondo, sulla banca dati del Ministero del Turismo. Si fa con il proprio SPID, si inserisce il codice regionale, ed è immediato: dieci minuti.

L'ordine non si inverte: senza il codice regionale la richiesta non si chiude. Il codice nazionale va poi indicato nell'annuncio ed esposto all'ingresso dell'immobile.

Passo 5 — Gli ultimi due portali

Flussi turistici regionali. Si accede con SPID e ogni mese vanno comunicati arrivi e presenze, anche nei mesi in cui non c'è stato nessuno: i giorni invenduti si registrano come chiusura, e per le CAV non imprenditoriali questo conta, perché la legge regionale prevede un numero minimo di giorni di chiusura all'anno. Si dimentica facilmente e si recupera male a dicembre.

Imposta di soggiorno. Ci si registra sul portale del Comune, sempre con SPID, e la struttura viene abilitata manualmente dagli uffici: nel caso che ho seguito servono dai tre ai dieci giorni lavorativi. Da lì l'imposta si dichiara ogni trimestre e si versa.

Su entrambi i portali i dati devono coincidere con quelli della pratica — indirizzo, posti letto, data di inizio attività. Se divergono anche di poco la registrazione si blocca. È il motivo per cui quei numeri vanno annotati al primo passaggio e riusati identici ovunque.

E poi comincia il lavoro vero

A questo punto l'appartamento esiste come struttura ricettiva. Non è ancora pronto a ricevere ospiti: biancheria, dotazioni, sistema di accesso, sicurezza, fotografie e annuncio sono un'altra fase, con una lista sua. È anche la fase in cui si decide se l'appartamento funzionerà, perché la burocrazia ti rende pubblicabile, non prenotabile.

In tutto, dalla decisione alla pubblicazione, fra sette e dodici settimane. Il grosso è attesa: la pratica si presenta in un giorno, la richiesta alla Questura in mezz'ora, il codice nazionale in dieci minuti. Tutto il resto è tempo di enti.

Domande frequenti

Fonti ufficiali

• Comune di Milano — Fare Impresa, strutture ricettive
• Città Metropolitana di Milano — CIR
• Impresa in un giorno — sportello SUAP
• Ministero del Turismo — Banca Dati Strutture Ricettive
• Regione Lombardia — L.R. 27/2015

Nicla Sinisi

Property manager a Milano, seguo personalmente un numero selezionato di appartamenti in affitto breve, dall'annuncio agli adempimenti. Chi sono