Allestire un appartamento per l'affitto breve: la lista completa

Sono Nicla Sinisi, seguo un numero selezionato di appartamenti in affitto breve a Milano.
Se stai valutando il tuo, parliamone.

Quando un proprietario mi chiede quanto costa partire, la risposta che si aspetta riguarda le pratiche. Quelle costano ottantasei euro e sono la parte facile — tutti i passaggi per aprire li ho raccontati altrove. La spesa vera è quella che viene dopo, ed è anche l'unica su cui ha davvero il controllo.

Questa è la lista che uso, con le quantità che applico e i costi che ho pagato. Le quantità non sono un'opinione: sono la stessa tabella che allego ai contratti di gestione, perché un appartamento che parte sotto dotazione genera problemi nelle prime settimane, quando ancora non hai recensioni per assorbirli.

Che cosa non c'è in questa lista

Do per scontato un appartamento già arredato e funzionante: letti, armadi, tavolo, divano, elettrodomestici, televisore, wi-fi. Se manca l'arredo, il conto è un altro e non è questo.

Qui c'è tutto il resto, cioè quello che trasforma una casa arredata in una casa che può ricevere ospiti a pagamento.

La regola dei tre cambi

Serve tre cambi completi per ogni letto e per ogni ospite: uno sul letto, uno pronto nell'armadio, uno in lavaggio.

Con due cambi funziona finché tutto va liscio. Poi arriva il check-out alle dieci e il check-in alle quindici nello stesso giorno, e ti accorgi che il ciclo di lavaggio non ci sta dentro. Il terzo cambio non è abbondanza: è quello che permette di accettare due prenotazioni consecutive senza rifiutare la seconda.

Sul coprimaterasso vale una regola a parte, due per letto: mentre uno è in lavatrice l'altro è già sul materasso, e il materasso non resta mai scoperto. È l'unico presidio contro i danni che non si vedono e che non puoi contestare a nessuno.

Due misure che cambiano il conto: il divano letto va censito come posto letto autonomo, perché in genere è da 140 e vuole lenzuola dedicate, e i copripiumino matrimoniali coprono tutte le misure da 140 a 180, quindi lì si compra una taglia sola.

Camera da letto — circa 650 €

Con un matrimoniale e un divano letto da 140, quattro posti letto in totale.

Due cose che fanno risparmiare. Il piumino quattro stagioni si sdoppia: leggero per l'estate, medio per la mezza stagione, i due insieme d'inverno. Compri una volta invece di due e non hai un secondo piumino da stoccare per sei mesi. E le federe sono quasi sempre incluse nei set copripiumino: comprarle a parte è una spesa doppia che si fa per distrazione.

I punti luce uno per posto letto sembrano un eccesso finché non ricevi la prima recensione di chi ha dormito sul divano letto e non aveva dove appoggiare il telefono.

Bagno — circa 350 €

Per quattro ospiti e un bagno.

Trentasei pezzi di spugna per un bagno solo: è il numero che fa alzare il sopracciglio a tutti, ed è la stessa aritmetica dei letti. Quattro ospiti, tre cambi.

Sui dispenser vale una regola che applico ovunque: il contenitore è del proprietario, il contenuto no. Il dispenser si compra una volta, le ricariche sono un costo ricorrente che sta in capo a chi gestisce. Comprare flaconcini monouso è la scelta che sembra più economica il primo mese e non lo è dal terzo, oltre a essere quella che fa scrivere agli ospiti che l'appartamento sembra un residence.

Cucina — circa 310 €

I due per tipo in più su piatti e tazze non sono generosità: sono il margine che ti evita di correre in casa quando se ne rompe uno il sabato sera.

I bicchieri tutti uguali e le tovagliette in plastica lavabile invece del tessuto sono due scelte che si vedono nelle foto e si sentono nei costi di lavanderia.

La pattumiera per la differenziata di solito non si compra: quasi tutte le cucine recenti hanno già i contenitori sotto il lavello. Vale la pena verificarlo prima, perché serve per la regola sui rifiuti nel messaggio di benvenuto.

Soggiorno, pulizia e stiratura — circa 140 €

Scopa e paletta lasciate a vista per gli ospiti, aspirapolvere riposto per il team pulizie, ferro e asse da stiro.

Il ferro da stiro va messo anche senza zona lavanderia. Serve a chi arriva con la valigia stropicciata, ed è una di quelle assenze che finiscono nelle recensioni con una frase corta e un asterisco in meno.

Serve poi un mobile che si chiuda a chiave per la biancheria di ricambio e i materiali di consumo. Non c'è bisogno di comprarlo: da noi è bastato un mobile già in casa, con le maniglie giuste e un lucchetto da dieci euro.

Sicurezza — circa 90 €, e non è facoltativa

Il rilevatore combinato copre fumo e monossido insieme, quindi si compra un apparecchio solo invece di due. Il monossido serve dove ci sono apparecchi a combustione, ed è il rilevatore che nessuno installa perché nessuno ci pensa.

L'estintore ha una revisione periodica che resta a carico del proprietario. Segnala la scadenza a calendario il giorno che lo compri, perché non te la ricorderà nessuno.

Accesso autonomo — da 30 a 90 €

È la voce più economica della lista e la più importante: senza, il calendario non si apre. Gli orari di arrivo dichiarati non coincidono quasi mai con quelli veri, e un appuntamento saltato diventa una recensione negativa.

Due strade. Il contenitore fisico con codice costa intorno ai 30 euro: funziona, ma il codice va cambiato a mano tra un ospite e l'altro. Lo smart box collegato al gestionale costa intorno ai 90 euro e genera e revoca i codici da solo a ogni prenotazione, senza che nessuno tocchi niente.

Sessanta euro di differenza si ripagano nel giro di poche prenotazioni, contando solo i minuti che non passi a gestire codici.

Il conto

Bilocale, quattro posti letto, un bagno, appartamento già arredato. Prezzi di settembre 2026, presi da catene di arredamento e marketplace, sulla fascia media: non il primo prezzo, non il negozio di design.

Su un trilocale con due camere il conto sale, ma non in proporzione: camera e bagno crescono con i posti letto, cucina e sicurezza restano quasi identiche.

E il 40% è biancheria. È il motivo per cui i preventivi a occhio sbagliano quasi sempre per difetto: si conta quello che si vede in cucina e si dimentica quello che sta chiuso nell'armadio.

L'alternativa: noleggiare la biancheria

Quel 40% si può non spendere — ne parlo nel dettaglio nella guida alla biancheria per l'affitto breve. Esistono servizi che noleggiano la biancheria a set: arriva pulita e stirata, si usa, si restituisce sporca.

Un set matrimoniale completo — lenzuola, copripiumino, federe, asciugamani e tappeto doccia — parte da circa 13 euro e sale a seconda di quanto è articolato il servizio. Spesso il noleggio viene proposto insieme alla pulizia del cambio: in quel caso il prezzo che ti viene fatto non è confrontabile con il solo costo della biancheria, e per ragionare serve farsi scorporare la voce.

Cosa esce dalla lista d'acquisto: lenzuola, copripiumino, federe, asciugamani, tappeto doccia. Circa 510 euro.

Cosa resta da comprare comunque: coprimaterasso, cuscini, piumini e coperte. Non si noleggiano, e il coprimaterasso resta in doppia dotazione.

L'investimento iniziale scende così intorno ai 1.050 euro, e in cambio compare un costo che si ripete a ogni soggiorno.

Dove sta il punto di pareggio. Si calcola in un modo solo: prendi i 510 euro che non spendi e dividili per quanto ti costa la biancheria a soggiorno, scorporata da tutto il resto. Il risultato è il numero di soggiorni oltre il quale il noleggio comincia a costare più dell'acquisto. Con occupazione piena si raggiunge in pochi mesi.

Detta così sembra una scelta facile, e non lo è, perché il confronto vero non è tra comprare e noleggiare.

È tra comprare più lavare più sostituire, e noleggiare. La biancheria di proprietà va lavata, stirata e stoccata a ogni cambio, e va rimpiazzata quando si macchia — e si macchia, in modi che non si tolgono. Il noleggio quel costo lo assorbe tutto e lo rende prevedibile, che è il suo vantaggio reale: ogni soggiorno ha lo stesso numero, senza sorprese e senza armadi pieni.

Quando conviene comprare: appartamento con occupazione bassa o stagionale, spazio per stoccare, e una lavanderia già organizzata.

Quando conviene noleggiare: occupazione alta, cambi ravvicinati, poco spazio in casa. E nei primi mesi, quando l'appartamento deve ancora dimostrare che funziona e ogni euro speso in anticipo è un euro a rischio.

Una cosa da chiarire prima di firmare qualsiasi contratto di noleggio: la frequenza minima. Alcuni servizi ragionano su consegne a cadenza fissa e non sul singolo cambio, e in bassa stagione quella differenza si sente.

Cosa deve esserci il giorno del servizio fotografico

Non tutto serve subito, ma alcune cose sì, e sono quelle che gli ospiti cercano nelle foto e non leggono negli elenchi.

Biancheria e asciugamani, stoviglie, macchina del caffè, tavolo apparecchiato, ferro e asse, asciugacapelli, stendibiancheria. Se mancano nelle foto, mancano per chi sta scegliendo, anche se poi le compri la settimana dopo.

Il resto può arrivare dopo, purché sia in casa prima del primo ospite.

Un'ultima cosa, che non costa niente

Fotografa l'inventario voce per voce prima del primo soggiorno. Non dopo il primo danno.

È l'unica base su cui si apre una richiesta di rimborso credibile a una piattaforma, e il momento in cui serve è sempre il momento in cui non ce l'hai.

Domande frequenti

Nicla Sinisi

Property manager a Milano, seguo personalmente un numero selezionato di appartamenti in affitto breve, dall'annuncio agli adempimenti. Chi sono